Ingatlan eladáskor sok esetben az eladónak fogalma sincs arról, mennyit ér az ingatlana.
Illetve azt hiszi, hogy van fogalma, de csupán az internetről vagy a baráti körből tájékozódik.
Ez pedig nagyon félrevezető lehet. Ilyenkor nagyon hasznos az ingatlan értékbecslés.
Mit jelent az ingatlan értékbecslés?
Az ingatlan értékbecslés azt jelenti, hogy az értékbecslést végző szakember megbecsüli az
ingatlan piaci értékét az ingatlan értékbecslés szakmai szabályai alapján.
A piaci érték azt az árat jelenti, amely összegért az ingatlan értékesíthető az értékelés
időpontjában egy hajlandóságot mutató eladó és vele kizárólag piaci természetű kapcsolatban
álló vevő között létrejött magánjogi szerződés esetében, feltételezve az alábbiakat:
– az ingatlan nyilvánosan piacra került
– a piaci feltételek lehetővé teszik a szokványos értékesítést
– az ingatlan természetének megfelelő időtartam áll rendelkezésre az adásvételi tárgyalás
lebonyolításához
– mind az eladó, mind a vevő jól informált az ingatlan állapotáról, illetve hasznosítási
lehetőségeiről
– mind az eladó, mind a vevő körültekintően járnak és szabadon, kényszer nélkül cselekednek.
A piaci érték a legvalószínűbb ár, amit az ingatlanért adnak, és nem az átlagos ár és nem a
legmagasabb ár.
Mikor készítünk értékbecslést a leggyakrabban?
A leggyakoribb esetek: konkrét adásvétel miatt, hitelfelvételhez, illetve jelzáloghitelhez,
vagyoni jogviták miatt, kisajátítás miatt, tulajdonostársak tulajdonrészének értékesítésénél,
házassági vagyonközösség megszüntetése esetén, utólagos nézetkülönbségek, viták, perek
megelőzésére, ajándékozás esetében, gyámügyi eljárás miatt.
Mit vesz figyelembe az az ingatlan értékbecslő?
A szempontokat, amit az értékelésnél figyelembe kell venni a következők:
– Műszaki paraméterek pl. károsodások, kivitelezési hibák, alapterület nagysága,
épületgépészeti megoldások
– Építészeti szempontok pl. felépítmény célja, komfortfokozat, helyiségek száma, belső
elrendezés
– Használati jellemzők pl. építés, felújítás éve, állapot, üzemeltetés körülményei,
rendeltetésszerű használat
– Telek adottságok pl. tájolás, lejtés, építési övezeti besorolás, elhelyezkedés, fekvés a
településen belül
– Infrastrukturális paraméterek pl. villany-, víz-, csatorna-, gázellátás, közlekedés,
megközelíthetőség
– Környezeti tényezők pl. szomszédság, kilátás, panoráma
– Alternatív hasznosítási lehetőségek pl. funkcióváltásra való alkalmasság, átépíthetőség,
megoszthatóság, bővíthetőség
– Jogi kérdések pl. jogi rendezettség, osztott tulajdon, résztulajdon, az ingatlan nyilvántartásba
bejegyzett és be nem jegyzett egyéb jogok és tények
Természetesen nem lehet és nem is kell mindegyik szempontot minden egyes ingatlan
értékelésnél figyelembe venni. Az összehasonlításra szolgáló szempontok az ingatlan
jellegéből adódóan változnak.
Hogyan készül az ingatlan értékbecslés?
Az ingatlan értékbecslésnek több módszere létezik, de lakóingatlanok esetében kevés
kivételtől eltekintve a piaci összehasonlításon alapuló adatok elemzésén alapuló módszert
alkalmazzák az értékbecslők.
Ezt a módszert akkor alkalmazzuk, ha olyan ingatlant kell értékelni, melynek van jellemző
piaci forgalma, és amelyhez beszerezhetők más, hasonló ingatlanok viszonylag rövid
időszakon belüli tényleges eladási árai.
Ez egy olyan eljárás, melynek során az értékelést végrehajtó szakértő az értékelendő ingatlan
elemeit összehasonlítja az adott körzetben, a közelmúltban értékesített ingatlanok
paramétereivel, majd elvégzi az eltérések alapján szükséges kiigazításokat.
Az összehasonlító ingatlanok tulajdonságai közel hasonlóak (közeli fekvésűek, hasonló
kivitelezésűek, egymáshoz közeli időszakban épültek, azonos építési anyagok
felhasználásával), ezért összehasonlítással jól elvégezhetők az értékbecslési számítások.
A piaci összehasonlító adatokon alapuló értékbecslés módszere a meglévő adatok birtokában
jól követi az adott időszak ingatlanpiacán a kereslet és kínálat változásait.
