Nem találta meg álmai házát, lakását, ezért az építkezés mellett döntött? Milyen típusú
telkekkel találkozhatunk az ingatlan piacon? Melyikre építkezhetünk, melyikre nem?
Mekkora alapterületű ingatlant építhetünk adott telekre? Van-e lehetőségünk az adott telek
átminősítésére? Ebben a cikkünkben minden kérdésre választ adunk.
Mint ingatlan vásárlásánál minden esetben, telek vásárlása esetén is a tulajdoni lap
beszerzésével induljunk el. A tulajdoni lapon már szerepelnek azok az adatok, amik segítenek
eligazodni a telek felhasználhatóságát vagy éppen a beépíthetőségét érintően.
Külterületi, belterületi telek, zártkert
A tulajdoni lap legelején megtaláljuk már a település megnevezése és helyrajzi szám mellett,
hogy a telek kül- vagy belterületen helyezkedik el esetleg zártkerti. Előbbiek valójában nem is
jelentenek mást, minthogy az adott település közigazgatási határán belül vagy kívül
helyezkedik el a telek.
Általános esetben a belterületi telkek lakóövezeti, üdülőövezeti, vagy kereskedelmi céllal
kerülnek felhasználásra, míg a külterületiek ipari vagy mezőgazdasági igényeket elégítenek
ki.
Célszerű a telek megvásárlása előtt kiszámolni, illetve kiszámíttatni egy szakemberrel, hogy
mekkora a valójában beépíthető területe.
Egy telek beépíthető területe leginkább 25 százalék körüli érték, azonban nagyvárosban,
vidéki településeken, illetve hétvégi telkek építési övezeteiben jelentősen eltérő lehet. A
legkisebb építési telkek 300-400 négyzetméteresek, amikre leginkább oldalhatáron álló,
ikresen, vagy zártsorúan csatlakozó ház építhető. Szabadon álló épület számára 700 nm-nél
kisebb területű telek csak elvétve található.
A telek beépíthetősége azt jelenti, hogy a telek területéből összesen bruttó hány százalékot
építhetünk be az épület falait is beleértve. Ennek értelmében, a tervezendő épület hasznos
alapterülete sohasem érheti telek beépíthető területének mértékét.
A nagyvárosi területeken a beépítés mértéke jelentősen meghaladja a fent említett mértéket,
így ez az érték 50, 70, 80, vagy akár a 100 százalékot is elérheti. Ezzel szemben a nagy
zöldterületet igénylő beépítések esetén nem ritka a 20, 15, vagy akár a 10 százalékos beépítés
sem.
Mindenhol az önkormányzatok a Helyi Építési Szabályzatban határozzák meg a telek
beépíthetőségét.
Külterületi telkek esetén sem kell minden esetben lemondanunk a lakhatásra alkalmas épület
építéséről. Hátrányuk mindösszesen a beépíthetőségükben mutatkozik meg.
A külterületi telkek esetén a beépíthetőség leggyakrabban csak néhány százalékos, míg
belterületiek esetén a beépíthetőség elérheti a 30%-ot is.
Zártkerti telek korábban lehetett az adott település határain belül is, de kívül is. Ma azok a
telkek találhatóak meg így az ingatlan-nyilvántartásban, melyek megfelelnek a törvény
szerinti termőföld fogalmának (külterületen fekszenek, valamint művelési águk szerint:
szántó, gyümölcsös, kert, rét, legelő, nádas vagy fásított területként szerepelnek). Ebből
fakadóan a zártkerti telkekre ugyanazon szigorú szabályozás vonatkozik, mint a
termőföldekre.
Értéküket tekintve a belterületi, lakóövezeti telkek magasan vezetnek, de a beépíthetőség
szempontjából az ilyen telkek esetében is érdemes előzetesen tájékozódnunk a területileg
illetékes önkormányzatnál, illetve az OTÉK-ban (Országos településrendészeti és építési
követelmények).
Van-e lehetőségünk a telket átminősíttetni? Mit kezdhetünk egy művelés alatt álló területtel?
Az agglomerációs településeken rohamosan fogynak az ideális építési telkek.
HA olyan zártkerti telket találunk, ahol a művelési ág nincs kivonva, mielőtt bármibe
belevágnánk feltétlenül tájékozódjunk az illetékes önkormányzatnál, ugyanis első lépésként
az ő feladatuk lesz a rendezési terv önkormányzati rendelettel történő módosítása során
belterületbe vonni az eddig külterületiként nyilvántartott telkünket. Ezt követően a bevont
területet az OTÉK és a HÉSZ (Helyi építési szabályzat) alapulvételével övezetekbe sorolja.
A terület övezet szerinti besorolása fogja meghatározni, hogy konkrét ingatlanra milyen
magasságban, milyen alapterülettel építkezhetünk, de azt is, hogy hány lakást létesíthetünk
azon.
Amennyiben a bevonni kívánt terület termőföldként van nyilvántartva, annak belterületbe
vonására kérelmet kizárólagosan csak az önkormányzat terjeszthet elő. Termőföld más célú
hasznosítása csak az ingatlanügyi hatóság engedélyével lehetséges (az engedély megléte előtt
a termőföld más célú igénybevétele nem engedélyezett).
Bármilyen megjelöléssel is választunk külterületi ingatlant készüljünk fel arra, hogy a
belterületbe vonás időigényes és meglehetősen költséges folyamat. Mindenképpen
igyekezzünk előre beszerezni minden információt.
