Amikor lakást vagy házat keresel, esetleg építeni tervezel egyet, akkor az elsők között
határozod meg azt, hogy milyen elosztású, és körülbelül mekkora legyen az alapterülete. Ez
egy olyan fix jellemzője az ingatlanoknak, amely csak nagyon ritkán változik. Lakások
esetében például akkor, ha galériát építünk be később, házaknál pedig csak akkor, ha
hozzáépítésre, bővítésre kerül a sor.
Az új paramétereket papírra is vetik a tervezés és az engedélyeztetések során, aztán
bekerülnek a földhivatali nyilvántartásba is. Hivatalosan négyféle alapterületet
különböztetünk meg, mely fogalmak ismeretére nem csak ingatlan vétel és eladás során, de
már a tervezés vagy – használt ingatlan vásárlása esetében – a keresés szakaszában is
szükségünk lesz!
Gyakori probléma, hogy az ingatlan hirdetések tévesen kerülnek megírásra, ezért jó, ha
képben vagy a fogalmakkal, így célzott kérdéseket tudsz feltenni és elkerülheted a
félreértéseket, a felesleges ingatlan megtekintéseket, és az esetleges átveréseket.
Ez a különbség a bruttó és a nettó alapterület között
Ha belépsz egy lakásba, és egy mérőszalaggal minden helyiségben megméred faltól falig a
távolságot, majd kiszámolod ezek területeinek az összegét, akkor megkapod azt, hogy hány
négyzetméter a nettó alapterület.
Az OTÉK meghatározása szerint nettó alapterületnek a “helyiség vagy épületszerkezettel
részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe” számít.
A bruttó alapterületbe ezzel szemben beleszámít az épület szerkezete is, vagyis a falainak
vastagsága, a szigeteléssel, vakolattal együtt. Vagyis a bruttó alapterület az
épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület. Ez tehát mindenképpen nagyobb
szám lesz, mint a nettó.
Vajon a hirdetésekben a nettó vagy a bruttó alapterület szerepel?
Erre a kérdésre nem lehet általános választ adni. Többnyire az, amit az eladó érdeke
megkíván.
Új építésű lakások, házak eladásánál szoktak a kivitelezők esetleg azzal játszani, hogy a
hirdetésben a bruttó alapterület számát írják be, így tapasztalatlan érdeklődőnek első
pillantásra kedvezőbbnek tűnhet a négyzetméter ár.
A bruttó és nettó alapterület között a különbség kb. 20-25% között mozog.
Főleg építkezésnél nem mindegy tehát, hogy a kiviteleződ bruttó vagy nettó alapterületre
számolja ki a költségvetésed, és ad egy árat az építésre. Ezt a kérdést mindenképpen
tisztáznod kell, amikor ajánlatot kérsz, vagy újépítésű házat, lakást kívánsz vásárolni. Ilyen
ügyleteknél legtöbbször fizikai valójában nem is tudod még megnézni az ingatlant. Ne akkor
érjen kellemetlen meglepetés, amikor már állnak a ház vagy lakás falai. Te azt gondoltad,
hogy 100 m 2 -es lesz, a valóságban pedig csak 75 m 2 -nyi lakótér áll rendelkezésedre.
Akkor mi a hasznos alapterület?
Ez a kérdés joggal merülhet fel benned, mert elsőre azt gondolhatnád, hogy a hasznos
alapterület a nettó alapterület szinonimája. Pedig nem egészen.
Az OTÉK rendelet szerint, a hasznos alapterület “a nettó alapterületnek azon része,
amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.”
Vagyis, össze kell adni a helyiségek belső szabad méreteit, kivéve azokat, ahol a belmagasság
nem éri el minimum az 1,9 métert (pl.: beépített tetőtereknél az oldalsó szakaszok, vagy a
lépcsők alatti terek).
A hatályos előírás szerint a hasznos alapterületbe beleszámít az előszoba, közlekedő, nappali,
hálószoba, étkező, konyha, étkezőkonyha, fürdőszoba, WC, kamra, tároló, gardrób,
mosókonyha, kazánhelyiség és egyéb fűthető helyiség, kivéve a gépjárműtárolót és a
pinceszinti helyiséget.
A hasznos alapterület tehát a nettó alapterület része és értelemszerűen kizárja a “nem
hasznos” négyzetmétereket. Vagyis a hasznos alapterület minden olyan fedett és min. 1,90
méter belmagasságú nettó alapterület, amelyekből levonásra kerültek pl. a lépcső alatti
területek, a tetőterek csapott falú belmagasságai, stb. Az erkély, loggia, terasz és egyéb külső
tartózkodó terek esetében ugyanígy kell számolni, mindig a kormányrendeletből induljunk ki.
Amiről talán még sosem hallottál: a redukált alapterület
Az ingatlan redukált alapterülete a banki értékbecslésnél játszik központi szerepet. Ezt a bank
számolja ki, tulajdonképpen ez az értékbecslő által értékelt alapterület. A számítás során
egyneműsítik az eltérő épületrészeket, vagyis az eltérő hasznosságú és különböző fajlagos
költséggel megépíthető építményrészeket egyenértékű területre számítják ki.
Az értékbecslés során a súlyozást egy szorzótényező használatával végzik el, így határozzák
meg az ingatlan értékét.
Értékbecslésre, és erre a számításra akkor van szükség, ha az adott ingatlan legoptimálisabb
piaci értékét szeretnénk meghatározni.
