Munkánk során az egyik legnagyobb „mumus” az érdeklődők körében az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok vásárlása. Pedig a kizárólagos használati jog könnyen megvalósítható egy ún. használati megosztási szerződéssel, amiben minden fél joga egyformán érvényesül.
Most megmutatjuk, mit jelent pontosan a használati megosztási szerződés és milyen szabályai vannak.
Osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok esetén szoktak használati megosztási szerződést kötni, annak érdekében, hogy rendezze az azonos helyrajzi számon – közös tulajdonban lévő, de különálló lakások használati jogát.
Ilyen szerződést ikerházak, sorházak, társasházi lakások vagy olyan ingatlanok esetén szükséges kötni, ahol például a családi ház alsó és felső emeletét más használja.
Az osztatlan közös tulajdon esetén tehát az ingatlan mindegyik tulajdonosa gyakorolhatja a birtoklási, használati és rendelkezési jogokat – de csak úgy, ha azzal a tulajdonostársasi érdekeit és jogait nem sérti.
Ilyen esetekben válhat lényegessé a használati megosztási szerződés megkötése, vagyis a tulajdon szerződéses megosztása. Ennek lényege, hogy a felek kizárólagos használati jogot szerezzenek az adott ingatlan- vagy telekrész felett.
Az ingatlan megosztás szabálya, hogy a tulajdoni lapon szereplő, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosultak szerződéses megállapodást kössenek.
A megállapodás egy ügyvéd által ellenjegyzett szerződés, és az alábbiakat mindenképpen tartalmaznia kell: személyes adatokat, ingatlan leírását és alaprajzát, amin egyértelműen jelölve van, hogy a tulajdonosok mely lakrészhez szeretnének kizárólagos jogokat, tulajdoni hányad megoszlását, átjárási lehetőség biztosítását, kijelölt jogutódokat, közüzemi szolgáltatások, mérőórák leírását, a költségek megoszlását, és az elszámolások módját – fizetési határidőkkel, megállapodás a többlethasználati díjról.
A használati megállapodás után a változást a földhivatal számára jelezni kell a dokumentummal, ami tartalmazza a felek megállapodását – ez nem jelenik meg a tulajdoni lapon, hanem csatolt iratként tartják számon.
Fontos tudni, hogy megosztási szerződés hiánya esetén az ingatlan eladása nehézkesebbé válik, ugyanis a bankok nem adnak jelzáloghitelt azoknak a potenciális vásárlóknak, akik használati megosztási szerződés nélküli ingatlant szeretnének vásárolni, maximum akkor, ha pótfedezetet biztosít a leendő vevő.
A közös tulajdon megszüntetése gyakori igény a tulajdonostársak részéről. Ahhoz, hogy a közös tulajdon megszűnjön, három opció közül lehet választani:
A telek és az ingatlan felosztása
Ha a telket vagy a rajta lévő ingatlant egyenlő részben természetbeni megosztással el lehet határolni, akkor ez tűnik a legkézenfekvőbb megoldásnak.
Kivásárlás
A tulajdonostárs tulajdoni hányadának megvásárlásával a közös tulajdon megszűnik, a vásárló fél kizárólagos tulajdonjogot nyer.
Eladás
Azt is megbeszélhetik a tulajdonosok, hogy eladják tulajdoni részüket együttesen, egy harmadik félnek.