Hiteligénylés során az egyik legfontosabb személy, akivel találkozunk, az az értékbecslő.
Hogy miért? Röviden: ő dönti el, hogy mennyit ér az ingatlan, így közvetetten azt is, hogy az
igényelt összeget megkaphatjuk-e.
Hogy zajlik a folyamat?
Az értékbecslő a helyszíni szemle előtt, vagy annak alkalmával, megkapja az ingatlan
dokumentumait (tulajdoni lap, térképmásolat, társasház alapító okirat etc.). A szemle
alkalmával adatgyűjtést és felmérést végez és fényképeket is készít.
A helyszíni szemle után történik magának az értékelésnek az elkészítése. A pénzintézetek
túlnyomó részben saját rendszerben követelik meg ennek az elvégzését. Az értékelés során
számos szempontot (földrajzi lokációtól az épületgépészeten keresztül a melléképületekig)
figyelembe véve számolja ki a becslő az ingatlan forgalmi értékét.
Az értékbecslők független szakértőként járnak el, ezért ha az adásvételi szerződést
megkapják, legfeljebb információként használják fel a munkájuk során, nem várható el tőlük,
hogy minden esetben a papírra írt összeg legyen a számításuk eredménye.
Az elkészült értékbecslés a bank kockázatkezelési területén belül a fedezetértékelési osztályra
kerül, ahol azt egy ellenőr átnézi, és ha mindent rendben talál, akkor jóvá is hagyja. A
forgalmi érték a hitelezőnek is legalább annyira fontos, mint a vásárlónak, mert a jövőbeli
hitelnek az értékelt ingatlan szolgálja a biztosítékát arra az esetre, ha az ügyfél
fizetésképtelenné válik és végrehajtásra kerülne sor. A folyamat végén az ingatlan kap egy
hitelbiztosítéki értéket. Számításának alapja a forgalmi érték, összege általában annak az 50-
80%-a és hitelként maximálisan ezt kaphatjuk meg az adott fedezet mellett. Ez az a vélt
összeg, amit a bank biztosan megkapna, ha 90 napon belül értékesítenie kell az ingatlant.
Ezen a ponton olyan érzésünk lehet, hogy érdekellentét alakul ki, mert aki vásárol, annak
szüksége lehet minél több hitelre (ehhez a minél magasabb forgalmi értékre), viszont a
hitelező oldalon a cél a minél alacsonyabb forgalmi érték illetve hitelbiztosítéki érték, ezzel
csökkentve a bank kockázatvállalását.
Független szakértőként az értékbecslőnek soha nem érdeke, hogy ne a piaci forgalmi értéket
számolja ki egy-egy ingatlan forgalmi értékének meghatározásakor, vagyis sem a bank, sem
az ügyfél érdekei nem befolyásolhatják a számításait. Ő, mint külső szemlélő, a lehető
legnagyobb objektivitás mellett kell végezze a munkáját (ez egy fontos közös tulajdonság az
értékbecslő és ingatlanközvetítő között).
Természetesen, ha nem értünk egyet az értékbecslés eredményével sok hitelintézetnél
kérhetünk betekintést az értékelés dokumentumába és panasszal élhetünk, ami során
próbáljunk meg mi is minél objektívebben hozzáállni a megvásárlandó ingatlanhoz,
elvonatkoztatva az esetleges emocionális gondolatainktól.
Sose feledjük, hogy lakásvásárlási hitelnél mindig a vételár és önerő különbségét
igényelhetjük maximálisan. További érdekesség, hogy építés/bővítés esetén egy várható,
jövőbeli érték lesz a számítás eredménye és ebből határozzák meg a hitelbiztosítéki értéket,
ám ekkor számítsunk arra, hogy az építkezés során többször találkozunk a becslővel, aki
ellenőrzi, hogy a hitelt a megfelelő célra használjuk e fel.
