Egy telek adásvétele egyszerű dolognak tűnik és sokan nem is gondolnák, hogy mennyi mindenre kell odafigyelni. Ha Te is kevésbé vagy járatos, mire érdemes figyelni egy telekkel kapcsolatban – ez a cikk Neked szól.
Ez az első és legfontosabb dolog: a telek övezeti besorolása
Egy telek lehet külterületi, belterületi, mezőgazdasági művelési ág alatt álló (szántó, erdő, rét, legelő) művelési ágból kivont (kivett beépítetlen terület). Számít az is, hogy lakó, üdülő vagy éppen gazdasági, övezetbe tartozik-e az adott telek. Ezek az ingatlan tulajdoni lapjáról, illetve a helyi építési szabályzatból olvashatóak ki. Ebből tudjuk, hogy az adott telket hogyan lehet hasznosítani.
A HÉSZ tartalmazza többek között a beépíthetőséget, a legkisebb kialakítható telek méretet, a telek szélességét, a legkisebb zöldfelület kialakítását, az építmény magasságot, az építési módot, a lakóegységek számát, a rendeltetést.
Tehát az, hogy van egy bizonyos méretű telkünk egy bizonyos helyen, még nem jelenti azt, hogy azon bármit lehet építeni vagy bárhogyan lehet hasznosítani.
A telek megközelíthetősége
Számít, hogy a telek rendelkezik-e közterület kapcsolattal, azaz, hogy hogyan lehet megközelíteni. Ez befolyásolja, hogy a telek osztható-e vagy éppen szolgalmi jogot kell alapítani egy másik területe, hogy biztosítsuk a terület megközelíthetőségét.
Ilyenkor felmerülhet az ún. nyeles telek kialakítása, de ennek lehetőségét szintén a HÉSZ szabályozza.
A telek szintterületi mutatója
Sokan ezt keverik a beépíthetőségi százalékkal, pedig a kettő nem ugyanaz. A szintterületi mutató az a szám, ami megmutatja, hogy az adott méretű telken legfeljebb milyen összes bruttó alapterületi mérettel rendelkező házat szabad felépíteni. A szintterületi mutatót úgy kapjuk meg, hogy összeadjuk az összes megépíteni kívánt szint bruttó alapterületét, és ezt elosztjuk a telek méretével.
Persze ezt befolyásolja, hogy mekkora a beépíthetőség a terepszint alatt és felett, stb. Ehhez ismét a HÉSZ-t kell fellapozunk.
Van építmény a telken? Mi van akkor, ha építmény van az adott telken? Fel van ez tüntetve a tulajdoni lapon/térképmásolaton vagy nincs? Ha nincs feltüntetve, akkor mi a teendő? Ha van, de le akarjuk bontani, akkor ennek mi a menete? Hogyan lesz egy építménnyel rendelkező területből jogilag is telek? Milyen költségekkel járhat mindez és mennyiben befolyásolja az adott telek értékét? Ezeket a kérdéseket mindig tisztázzuk!
A jogi részeken túl pedig a természetbeni állapotot is fel kell mérni!
A telek közművesítettsége
Mindig vizsgáljuk meg, hogy ha a telken vannak közművek, akkor azok pontosan hol helyezkednek el! Csak a kiállások vagy a mérőórák is megvannak-e?
Ha még a telket közművesíteni kell, akkor mely közművek milyen távolságra vannak és mekkora költség ezeket behúzni a telekre?
A telek megjelenése
Hogy néz ki a telek, amikor ránézünk? Sík? Enyhén lejtős? Körbekerített? Milyen a tájolása? Szabályos vagy szabálytalan alakú? Stb.
Az ezekre a kérdésekre kapott válaszok szintén segítenek a telek árazásában, a célcsoport megválasztásában vagy vevőként abban, hogy az adott terület mennyire felel meg az igényeinknek.
