Ha társasházban lévő lakást szeretnél vásárolni, vagy ha már abban élsz – akkor azért olvasd el a cikkünket. Hiszen fontos, hogy tisztában legyél annak a jogszabálynak az alapjaival, amely a társasházak működését szabályozza.
A társasházak alapításának és működésének feltételeit a Ptk. 5:85. §–a, és a Társasházi törvény együttesen szabályozza. Ezeknek értelmében a társasház úgy jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
A társasház alapításakor közös tulajdonba kerül az épülethez tartozó földrészlet is. Ha a földrészlet, amelyen az épület áll, bármilyen oknál fogva mégsem tartozik a közös tulajdonba, akkor arra a tulajdonostársakat a törvény erejénél fogva földhasználati jog illeti meg.
A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és a nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlannak tekintendő. A közös tulajdonra vonatkozó, a tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. A társasháztulajdonra pedig a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni.
Hogyan lehet társasházat alapítani?
Alapfeltétel, hogy a már meglévő vagy még csak az engedélyes terveken szereplő rajzokon, legalább kettő, külön tulajdonként bejegyezhető lakóingatlan, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiség kialakítása adott legyen.
Társasház alapításához az ingatlan valamennyi tulajdonostársának elhatározása szükséges, illetve ha egyszemélyi tulajdonosa van az ingatlannak (például a kivitelező, beruházó vagy önkormányzat) akkor ezt ő is megteheti és albetétesítheti az egyes ingatlanrészeket, lakásokat.
A társasházalapítók döntése szerint a külön tulajdonban álló lakásokra, illetve a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségekre a tulajdonostársak javára elővásárlási, illetve előbérleti jog is létesíthető. A társasháztulajdont a földhivatalban az alapító okirat benyújtásával egyidőben be kell jegyeztetni.
Mivel a társasház a külön és a közös tulajdon egy sajátos egyvelege, szükség van arra, hogy a közös tulajdonban lévő épület- és ingatlanrészek fenntartása és működtetése is határozottan szabályozott keretek közt valósuljon meg.
A társasház alapításának elsődleges célja tehát az, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlanrészek se maradjanak „gazdátlanok”. Főleg azért fontos ez, mert az épületeknek vannak olyan részei, amelyek soha nem kerülhetnek külön tulajdonba.
Ilyenek az épület tartószerkezetei, azok részei (pl. főfalak), az épület biztonságát, állékonyságát szolgáló épületrészek, berendezések. De ide tartoznak a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészek és épületberendezések is, mint a lépcsőház, a ház központi fűtőberendezései. Ezek abban ez esetben is a közös tulajdonba tartoznak, ha fizikailag külön tulajdonban álló helyiségben találhatók!
A társasház ügyintézője: a közös képviselő
A korábban már említett társasházi törvény alapján a közös képviselő elsődleges feladata az, hogy intézi a társasház közös ügyeit, felel a közgyűlési határozatok végrehajtásáért és a tulajdonostársak érdekeit képviseli harmadik személy, a hatóságok vagy a bíróság előtt.
A társasház közös képviseletét elláthatja természetes vagy jogi személy (Bt. Kft.) is, egyik esetben sem kötött végzettséghez a feladat ellátása.
A közös képviselőt a társasház közgyűlése választja meg, a közgyűlésen jelenlévő tulajdonostársak egyszerű többségének igen szavazatával. Új társasház alapításakor, az alapító okirat elfogadásától számított 60 napon belül kell összehívni az alakuló közgyűlést, és megválasztani a közös képviselőt is.
A közös képviselő mandátuma idejének meghatározására nagy szabadságot ad a törvény a társasházi tulajdonostársaknak. Közös döntésüktől függően a közös képviselőt kinevezhetik határozott vagy határozatlan időre is, de szólhat a közgyűlési határozatban foglalt valamely konkrét esemény bekövetkezéséig is.
