Ingatlan vásárlás esetén az adásvételi szerződés megkötése már egyszerűnek tűnik,
azonban fontos, hogy alaposan átolvassuk, hiszen az, hogy hogyan fogalmazzuk
meg a megállapodott feltételeket nagyon fontos, mert ezek lesznek azok a pontok,
amelyeket szükség esetén akár ki is kényszeríthetünk, emellett a jogszabályokban
előírt kötelező tartalmi elemek és formaságok hiánya is a tulajdonjog megszerzését
hiúsíthatja meg.
A kötelező formai és tartalmi elemeket a magyar törvénykönyv tartalmazza, emellett
például hitelfelvétel esetén a pénzintézetek is előírhatnak, pontosan meghatározva
milyen elvárásuk van egy adásvételi szerződéssel kapcsolatban.
Kötelező formaiságok:
Az első és legfontosabb szabály, hogy Magyarországon kizárólag ügyvéd vagy
közjegyző jelenlétében és ellenjegyzésével készülhet adásvételi szerződés, más
formában nem lesz érvényes. A Földhivatal minden egyéb esetben el fogja utasítani
a bejegyzés iránti kérelmet.
Kötelező tartalmi elemek:
A Földhivatal akkor is elutasítja a kérelmet, ha a szerződés nem tartalmazza a felek
jogszabályban meghatározott személyes adatait, illetve az ingatlan pontos
megjelölését – a cím nem elegendő, a helyrajzi szám feltüntetésével érvényes.
A pontos megjelölés mellett a tulajdon viszonyokat is pontosan meg kell jelölni – az
eladó milyen arányban tulajdonosa az ingatlannak, és ennek megfelelően milyen
tulajdoni hányad az adásvétel tárgya. Ha nem az ingatlan 1/1 tulajdoni hányadát
vásároljuk meg, tehát vannak tulajdonos társak is, az elővásárlási jogról is
rendelkezni kell.
Lemondás az elővásárlási jogról:
Amennyiben egy ingatlannak több tulajdonosa van, és nem mindegyik adja el a
tulajdoni hányadát, a tulajdonostársaknak meg kell állapodni az elővásárlási jog
gyakorlásáról. Annak a tulajdonostársnak, aki értékesít, meg kell kérdeznie a
többieket arról, hogy ők meg akarják-e venni a részét, és csak akkor adhatja el külső,
nem tulajdonostárs személynek, ha a válasz nemleges. Az adásvételi szerződéshez
mellékelni kell a tulajdonostársak elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozatát – ezt
vevőként fontos, hogy még szerződéskötés előtt elkérjük.
A vételár megfizetése:
Az egyik kardinális kérdés maga a vételár összege, és annak megfizetése. Az
általános gyakorlat az, hogy a szerződéskötés után kerül kifizetésre a teljes vételár,
aláíráskor általában foglaló vagy előlegmegfizetés történik.
Foglaló:
Halasztott fizetés esetén tehát a szerződéskötéskor rendszerint a felek által
meghatározott összeg kerül megfizetésre, amellyel a vevő úgymond jelzi komoly
vételi szándékát. Ez a foglaló, mely a vételárba is beleszámít. A foglalónak
különböző szabályai vannak, melyek egy esetleges szerződés felbontása során
meghatározzák, milyen esetekben kinek jár a foglaló összege.
Tulajdonjog fenntartás vagy függőben tartás:
A felek kérhetik a földhivatalt az adásvételi szerződésben, hogy egy maximum 6
hónapos időtartamig ne intézze el a kérelmet, tehát ne jegyezze be a vevő
tulajdonjogát. Ez az időszak arra szolgál, hogy a vevő a teljes vételárat kifizesse. A
széljegy elintézésének függőben tartása természetesen a többi, később benyújtott
kérelem elintézését is megakasztja, tehát kizárt, hogy a vevő elől valaki megszerezze
az ingatlant. Ha a vevő 6 hónap alatt mégsem tud fizetni, a földhivatal egyszerűen
törli a tulajdonjog bejegyzési kérelmet, mint széljegyet a tulajdoni lapról, és az eladó
ismét eladhatja az ingatlant valaki másnak.
Ha a felek 6 hónapnál hosszabb fizetési határidőben állapodnak meg, a tulajdonjog
fenntartás jelenthet megoldást. Ebben az esetben a felek a szerződésben rögzítik,
hogy a vevő jogosult a szerződést a földhivatalhoz benyújtani, a földhivatal azonban
csak a tulajdonjog fenntartás tényét jegyzi be, a tulajdonos személye azonban
változatlan marad mindaddig, míg a vevő nem teljesít.
Mindkét esetben biztosítani kell, hogy ha a vevő végül kifizeti a teljes vételárat és ezt
igazolni is tudja, az eladó már ne gondolhassa meg magát a tulajdonjog átruházását
illetően. Erre szolgál a tulajdonjog bejegyzési engedély – amely szintén az adásvételi
szerződés kötelező tartalmi eleme, de külön okiratban is megadható. Halasztott
fizetés esetén a gyakorlatban ez úgy működik, hogy az eladó már a
szerződéskötéskor egy külön nyilatkozatban aláírja a tulajdonjog bejegyzési
engedélyt, ezt az ügyvéd letétbe veszi, és csak akkor adja be a földhivatalba, ha az
eladó vagy a vevő igazolja, hogy a teljes vételár megfizetése megtörtént.
Vételár megfizetésének módja:
A vételár a legtöbb esetben az eladó bankszámlájára történik, amelyet szintén
pontosan rögzíteni kell a szerződésben.
Amennyiben az ingatlanon jelzálogjog van, a felek megállapodhatnak úgy is, hogy a
vevő közvetlenül a jogosult banknak utalja a vételárat. Ilyen esetben fontos, hogy a
banktól előre megkérjük azt a nyilatkozatot, amely a kifizetés napján aktuális tartozás
összegét tartalmazza, és a vevőnek ezt kell megfizetnie – a megjelölt napon – az
eladó felé.
Viszonylag ritkán, de előfordul, hogy az eladó készpénzben kéri a vételár
megfizetését. Ilyenkor fontos, hogy az eladóval egy nyilatkozatot írassunk alá, hogy a
vételárat átvette, és ezt lehetőség szerint az ügyvédünk irodájában tegyük meg, aki a
nyilatkozatot ellenjegyzi. Az ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozat ugyanis teljes
bizonyító erejű.
Banki hitel, lakáskassza megtakarítás felhasználása:
Gyakori az is, hogy az ingatlan egy részét hitelből vagy lakáskassza megtakarításból
fizetik. lakáskassza megtakarítás felhasználása viszonylag egyszerű: a
szerződésben rögzítjük a lakáskasszában felhalmozott összeget, és meghatározunk
egy olyan dátumot, amikorra a pénzt biztosan kiutalják. Ezt az időpontot érdemes
előre egyeztetni a megtakarításunkat kezelő hitelintézettel, nehogy emiatt hiúsuljon
meg az ügylet. Banki hitel igénybe vétele a szerződés tartalmát annyiban érinti, hogy
figyelembe kell venni a bank adásvételi szerződésekre vonatkozó feltételeit és rendelkezéseit.
A hitelnyújtó bankok ugyanis meghatároznak bizonyos feltételeket, amelyeket
mindenképpen bele kell foglalni a szerződésbe ahhoz, hogy később az alkalmas
legyen a hitelfolyósításra. Emellett figyelembe kell venni azt is, hogy a bank a
hitelnyújtás előfeltételeként megköveteli, hogy a hitelösszegen felüli saját erőt a vevő
megfizesse az eladónak. Arról, hogy a vevő már kifizette az önerőnek megfelelő
összeget, vagy a szerződésben kell nyilatkozni, vagy az eladónak erről külön
okiratban kell nyilatkoznia, melyet a vevő be tud nyújtani a bankhoz.
